当前，中国商业地产发展面临同质化突出，跟风严重，正处于转型创新关键期，国家提出供给侧结构性改革就是希望提高供给方面的质量和效率，以不断满足人民日益增长的旺盛需求。

靠着万达做什么我做什么，龙之梦怎么运营我怎么运营，华润怎么搞我怎么搞，那一套就能赚翻天的行情将一去不复返了！商业霸主竞相角逐，“南郭先生模式”前途末路！

如今商业地产已是前有狼后有虎。前有积极拓展商业地产版图，并确立其霸主地位的万达，后有万科、保利等地产行业大佬！同时远洋等房企也宣布进入，万通地产、五矿集团等房企也启动了商业地产战略。富力、龙湖等素有商业地产开发传统的企业则加快了商业地产布局。行业多国争雄，重新划分市场疆土争夺何其激烈！

一.运营成本持续提高，竞争激励主力店上演关店潮：开发运营才是成功关键

平均每10万人一个商业综合体，一线城市商业综合体趋于饱和。

数据显示，国内主要城市商业综合体数量已经达到破1000个，透支风险显现。保守估计到2018年国内商业综合体数量达到1200个，对各个商业综合体的生存形成不小的考验。

如今一线商业趋于饱和传统百货关店转业态、大卖场经营业绩整体下滑。上海淮海路太平洋(601099,股吧)百货撤离，给火热的上海商业综合体市场一记耳光。该店房租三年一涨，该商业体位于上海商业中心淮海路商圈，区域内商业密集，同业竞争激烈，其撤离折射老牌百货离场之痛。

二线城市商业之间竞争也不容小觑，诸多商业地产企业已经提前布局热门二线城市，商业扎堆开盘。更加考验商业开发企业的运营能力。当前市场竞争激烈，商业综合体的开发更多的是在考验开发商的操盘能力。大型商业项目开发，从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节都对开发商的综合营运能力要求非常高。从选址拿地、规划图纸再到运营的整个过程中，需要明确的开发策略，运营更是关键。

二.不动产投资目标REITS兴起

（房地产投资信托基金）商业资产证券化热情不减

北京华联购物中心新加坡REITS上市，天虹商业资产支持专项计划成功发行。这两个REITS项目的入市，重燃了业界对于REITS的热情，商业地产退出通道更加多元。

2016年6月新城地产将其位于青浦的新城吾悦广场发起公募商业物业类REITs上市，作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划，这也是国内推行资产证券化以来，首个商业综合体资产证券化，商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。

国外新加坡日本等国已形成了以REITs为核心的商业地产轻资产发展模式，这种模式可以避免资金沉淀，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。新城吾悦广场的REITs将有效减少商业项目资金沉淀，提升净资产收益率。同时证券化项目依然保留吾悦品牌，有效的提升新城吾悦品牌的影响力。不仅如此，轻资产模式的盈利能力更强，还可以提升净资产收益率。

三.差异化打造高盈利项目，规模化也不容小觑

消费升级，综合体以高体验产品不断受到追捧，单店之间构建差异化将成为常态，通过高体验度产品获取高溢价，赢得高利润，打造品牌，造就区域化小而精的商业项目，这样也必将以商业品牌的规模化为代价，影响企业盈利能力，静儿影响企业立足于商业排行榜。

在打造差异化的同时，在商业空白区以打造规模经济为主，以数量赢精品，以多而全赢小而精，商业地产企业抓紧跑马圈地速度，打造规模经济，构筑一定的商业竞争门槛，塑造品牌，扩大市场影响力。

如商业地产扩张路径，万科商业地产与光大安石、嘉实基金(博客,微博)、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，万达也抓紧最后快速布局三四线城市商业的机会，仅2016年就计划56座万达广场开业。

四.一线城市优质商业资产成热门标的

2016年5月远洋地产收购一线优质资产： 远洋地产正式完成对上海东海商业中心的收购和物业交割。这不仅是远洋地产首次涉足上海这座中国最具经济活力城市的写字楼市场，也是首次在一线城市的核心地段收购优质商用不动产。

2016年7月，雅居乐出资约2.32亿元收购位于北京市延庆区的一个综合性商业金融服务业项目，雅居乐通过收购商业项目正式进驻北京。

一线城市楼市行情火爆，商业也蒸蒸日上，人口持续流入、资本流入及产业配套齐全，新型城镇化背景下，人口、资源和资金依旧会向一线城市集聚，楼市溢价最大的增量开发项目将仍旧集中在一线城市的局面。一线城市的虹吸效应更加明显，资源富集作用更加突出，企业进入一线城市有利于长远发展。

五.体验式购物前景可期，VR虚拟商业还在路上抓住眼前机会才是良机！

体验业态仍然是传统商业转型的主流方向。商业品牌由重规模转向重创新。实体商业竞争由以前的促销战、品牌战专项体验站、未来商业项目将同时不断导入文化、艺术、旅游、科技、VR、健康等元素，营造舒适购物环境，增加交互等内容供应，倒逼品牌创新与业态创新。

一站式服务、全业态消费、购物体验升级均不再是零售运营的一纸噱头，更多以宜家、国美为代表的专业卖场运营商亦投身于商业洪流中。异业之间的复合互补，传统业态的界限将会更加难以界定。但不断提高商业体验，构造体验经济是未来商业发展竞争的主要方向。

（来源：亿翰智库）