“预计未来1-2年内，将有越来越多的购物中心进行升级调整”。RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳在接受采访时表示。事实上，今年走进正大广场、来福士广场、恒隆广场等上海传统时尚地标内，都会有焕然一新的感觉，其内个楼层内品牌、布局等都进行大刀阔斧的调整。高纬环球零售商租户代表部助理董事陆逊分析认为，购物中心的升级调整都与市场有关，从1997年购物中心的兴起，到2008年奥运会前夕，各大品牌，尤其是运动类品牌开始涌入中国市场，到如今由于商业综合体供应量过剩、品牌实体店数量的锐减，致使早起建立的购物中心被动改造，因为不变则败。

　　我们发现2014年是购物中心变化最多的一年，各家都在试探性“换血”改造，并试图植入自身独创的DNA，以求在早前同质化的购物中心谋求“新活力、新标签、新时尚”。不过，盈石资产管理有限公司上海分公司总裁许大金提醒：“发明独创的DNA其实并不容易，购物中心可在再包装、再组合等方面思考内容的再创新。”

　　趋势1 以试探性逐层调整为主

　　今年以来，不少第一代购物中心纷纷进行调整改造，例如来福士广场将原一楼的Novo百货调整为多个轻奢潮牌;　恒隆广场也减少了一线奢侈品牌，转而引入精品奢侈居家、买手店等。陆逊告诉笔者，购物中心在这一轮调整中，整体上增加了餐饮、儿童的比例，以求更生活化。但升级调整不仅是第一代，即使新开业购物中心经过市场的验证后，同样也在需要调整。由于购物中心是投资性的地产，因此其运营都关乎投资者的收益，而目前大多购物中心多为试探性的逐层调整为主，可逐步了解市场的反应。

　　趋势2 从“大而全”走向“小而精”

　　不难发现，如今的购物中心不再是一站式购物的理念，而是向“小而精”细分市场发展，例如K11艺术类购物中心、连卡佛时尚买手购物中心。除了商场的整体定位趋向细分市场的同时，购物中心内的品牌也愈加细分。例如，过去咖啡连锁店或许只能想到星巴克，但其针对的客群是商务型白领，而如今更为时尚的雕刻时光咖啡连锁、适合看书休闲的猫的天空之城连锁等，因不同人群的不同需求，引领购物中心的分化。

　　趋势3 亲民社区型购物中心迎来春天

　　在购物中心高频竞争与趋向细分市场的之时，购物中心其功能性也日益突出，更具亲民性的社区型购物中心也随之呼之欲出。据不完全统计，在截止目前开业的9个购物中心中，就有4个是社区型的购物中心。许大金表示，社区型购物中心主要服务于3-5公里范围内的居民，因此其首先要满足周边人群的生活需要，进而抓住区域内核心消费者。如今年在张江板块开业的长泰广场引入“PASEO”概念的散步道;南翔华润五彩城业态设置以生活、娱乐、餐饮及儿童概念为主;盈石在黄浦区设立社区型的邻里生活站等。

　　趋势4 专业化招商运营+金融化运作

　　过去认为，只要商家入住率达100%，就可实现盈利的思维模式，但事实并非如此。在国内商业发展越加成熟之时，整体市场也在趋向专业化的路径。开发商从重品牌转将注意力更关注重运营上。因此，诸如以金融化的手段，通过资本运营不断使购物中心增值。浦东嘉里城就是值得借鉴的案例，开业至今该项目的租金已经上涨了3倍。

　　事实上，开发商从对商业的依赖与借势，逐步向金融靠拢。例如商业地产领头羊万达则欲利用自身成熟的物业去掌控金融。据了解，万达商业地产提交的IPO申请已获得港交所批准，将于下周一开始全球IPO路演，最快将在今年年底正式在港交所挂牌上市。这是港交所近三年最大IPO，万达商业地产上市后总市值将在超过600亿美元。

　　趋势5 主题活动增强商场的体验感

　　在重运营方面，今年越来越多的购物中心注重增强商场的体验感，举办多种主题式的活动成为了今年的潮流。此起彼伏的主题式体验消费，让人应接不暇，开发商们似乎也屡试不爽。月星环球港Hello Kitty展、IFC史努比展、大悦城的鬼屋体验、嘉亭荟音乐会等，通过文化、动漫、科普等各种活动，为商场植入独创的标签，即避免同质化又吸引了客流，具有广泛的传播力。

　　（新闻晨报 文/高馨凌）