随着我国信托业务的发展，主力店信托化将取代“产权式商铺”，成为商业地产开发商重要的融资方式之一。目前，市场上的商业地产主力店信托产品也不断涌现，其信托模式主要有二种。一是主力店租赁收益权转让模式（以下简称受益权转让模式），另一种则是购入产权后续租模式（以下简称产权买后续租模式）。

　　 受益权转让模式一般由开发商将已出租的商业物业的租赁收益权委托信托公司，由信托公司按照开发商的意愿和市场的实际情况，将收益权分割成若干份转让给中小投资者。在一定期限后，委托方再回购收益权。而产权买后续租模式是中小投资者将合法的资金委托信托公司，由信托公司以自己的名义向开发商购入已出租的商业物业，再将物业续租给原有的大型商家，收取的租金作为委托人的收益。在一定期限后，信托公司自行向所有委托人回购商业物业的产权。

　　 案例一：华堂商场大兴店租金收益权信托计划
受托人：北京国际信托投资有限公司
委托人：北京方正房地产开发有限公司
推介期：自2004年7月26日起不超过30个工作日
信托方式：北京方正房地产开发有限公司以华堂商场大兴店20年租金收益权作为财产信托给北京国际信托投资有限公司，将受益权转让。
信托计划规模：不超过人民币7000万元
信托计划期限：二年
资金要求最低认购额：10万元，25万元以上优先购买。
预计年收益率与分配：预计年收益率为6％，收益每年支付一次。
项目简介华堂商场大兴店位于北京大兴县黄村卫星城的“兴城嘉园”小区内，包括地上一、二、三层，建筑面积约为：20,500平方米。所在项目占地面积近10万平方米，规划用地面积为8.29万平米，总建筑面积为24.08万平米，是一个集住宅、联体别墅、大型商业服务场所和写字楼于一体的中高档社区。开发商为北京方正房地产开发有限公司。
项目风险控制：
（1）北京国投与方正地产签订《商品房买卖合同》，并在房管部门备案登记，一旦方正地产不能到期回赎受益权，则北京国投将持有华堂商场大兴店物业产权。
（2）华堂商场租金收入进入信托账户监管使用。
（3）受益权转让资金进入监管账户由北京国投监管使用。本信托计划募集的7000万资金将用于华堂商场后期购置设备及装修，此笔资金的进入将会增加本物业的价值。
（4）华堂商场大兴店房产市价约7000元/平米，北京国投代表投资人以3414元/平米的价格取得，这意味着一旦转让方不能回赎，商铺处置达到市值的50%就可以实现偿还全部本金。

　　 这是一个受益权转让模式的信托案例。富智商业顾问认为：

　　 对于开发商而言，这种模式未要求对物业产权的监管或控制，开发商同时可以用产权来进行其他方式的抵押融资，进一步扩大融资的规模。另外，此模式为财产信托，可规避“200份和5万元”的限制，使融资额增大。
就中小投资者来说，此模式有较大的风险。除了主力店经营风险外，还须承担开发商将物业进行其他融资抵押造成的风险。当主力店经营不善或未及时支付租金时，中小投资者的收益未能保障。而因开发商将物业进行其他融资抵押造成物业被拍卖而产权转移时，中小投资者的损失更惨重。对于信托公司，由于未能监管或控制物业产权，在受托过程中显得比较被动，这种信托模式容易因物业产权被转移而蒙受声誉损失。但是，因此模式为财产信托，只要信托公司愿意，发行时可以打“擦边球”，规避“200份和5万元”的限制，使融资规模进一步扩大，信托管理费用也同时可以增收。但是，一般来讲，规模较大的信托公司会避免这种打“擦边球”的做法，而多数规模小的信托公司则愿意做这种业务。

　　 案例二：易初莲花物业投资集合信托计划

受托人：平安信托投资股份有限公司
发售时间：2005年3月8日
资金运用：信托资金购入易初莲花广州三元里分店，然后续租给易初莲花使用获得租金收益，信托期满将资产出售，投资者收回本金。
收益来源：信托财产的收益来自于租金收入和期末出售资产可能的增值。
信托计划规模：2.66亿元
信托计划期限： 2年 。信托成立1 年后，在满足所有投资者本金和收益的情况下，受托人可以随时提前终止信托计划，投资者还可另外获得年收益率0.5%的提前终止收益补偿。
资金要求：投资者最低认购额60万元
预期收益与分配：信托计划投资者的预期年收益率为5.1%。在信托分配时，信托财产将先向受益人支付5.1%的收益和本金，剩余部分才作为信托管理费。
物业概况：易初莲花三元里店分店，位于广州市白云区广花路，地铁三元里出口上盖。整幢商用物业地面三层，地下一层， 建筑面积4.4万平方米。该店目前是易初莲花华南地区的旗舰店，经营状况良好，商业气氛成熟。
承租方：易初莲花是正大集团下属企业，外资品牌超市之一。
风险控制：由法国兴业银行保函和香港上市公司正大企业联合担保。信托期末受托人将资产出售，让投资者收回本金。平安信托的关联企业平安置业投资管理公司提供保护价认购承诺，承诺在期末无条件以2.66亿元价格购入资产。

　　 这是一个产权买后续租模式的信托案例。富智商业顾问认为：

对于开发商而言，这种模式等同于将物业销售出去，取得的售楼款可以任由支配，不须做出其它承诺。但由于此模式为资金信托，受到“200份和5万元”的限制，融资规模相当有限。就中小投资者来说，此模式的风险相对较低。由于有主力店的关联企业提供担保，信托期内的收益有一定的保障。而信托期终止后的回购也有信托公司的关联企业提供担保，规避了回收风险。同时，投资者在一年后可以提前终止信托，使这种产品具有一定的可兑现性。但是，由于受到资金信托“200份和5万元”的限制，投资门槛较高。对于信托公司，由于以自己的名义买入物业，能够控制物业产权，在受托过程中显得比较主动，规避了因物业产权被转移的风险。但同时也承担着物业贬值的风险，一旦主力店经营失败或整个房地产市场价格下落时，信托公司承担的风险较大。当然，若出现主力店经营非常成功或整个房地产市场价格上升的情况，信托公司也可以获得一笔可观的物业增值利润。

　　 相对而言，在我国的房地产现状下，信托公司更愿意采用第二种模式。由于信托公司自有资本金都很大，遇到好的项目，信托公司都会去争取获得更多的利润，毕竟1%的信托管理费用非常有限，还比不上一个销售代理公司所收的销售佣金高（一般商业项目的销售佣金为销售额1.5-2.0%）。