中国房企的“后千亿”时代，商业取代住宅成为房地产业发展的主角。于保利而言，商业地产布局走出广东、拓展长三角市场，已经取得一定成就，保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌接受赢商网记者专访时表示，保利对持有型集中式物业的开发运营十分重视，未来几年保利每年将开业2~3个购物中心，每个购物中心规模约在8万平方米左右，包括保利中环广场在内，到2018年保利将有13个购物中心开业。

　　方长斌还分享了保利的品牌战略联盟、布局O2O的思考以及体验经济时代如何使购物中心的整体经营摆脱传统的零售惯性。对于保利已开业多年的两个商业项目，方长斌明确表示，佛山保利水城（相关干货）将与南海万达广场一起营造更好的整体商圈效应，广州保利中环广场正在从社区型购物中心转向以慈善和设计艺术为导向的购物中心，公益慈善和设计艺术是它未来的重点发展方向。

　　2018年13个购物中心开业

　　三年前，保利地产成立了保利商业地产投资管理有限公司，商业公司的架构与保利地产所有一级子公司平级，负责持有型物业的运营管理，包括购物中心与酒店，保利地产董事长宋广菊任商业公司董事长。

　　保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌告诉赢商网记者，保利获取的持有型物业分为两方面，有的是开发过程中的有的物业属于配套型商业或市政规划需要做的公共建筑，有的是主动获取的优质商业用地。目前保利商投公司旗下已开业的购物中心有2个，分别是广州保利中环广场、佛山保利水城。

　　立足以往获取的商业用地，按照26个月开业一个购物中心的速度，2015年至2018年，保利每年将开业2~3个购物中心，到2018年，保利将新开业11个购物中心，即浙江慈溪保利滨湖天地、上海徐汇滨江项目、合肥瑶海项目、石家庄保利花园、长沙县项目、中山保利国际广场、江门滨江新城项目，湛江原点广场项目、韶关芙蓉新城项目、广州保利克洛维项目和广州琶洲地块三项目。届时持有型集中式商业将达到13个，总建筑面积接近100万平方米。每个购物中心规模约在8万平方米左右，由保利商投公司统一招商管理。

　　从战略的角度上看，保利商业地产开发量的加大，已经成为能与住宅开发并驾齐驱的另一个主营业务之一，方长斌表示，保利商业地产的定位已经从开发型向持有经营型的方向转化，通过对原有和现有存量资产进行持续的运营和价值提升，并通过资产整合走资本化的道路，实现更大的市场价值。

　　保利的品牌联盟与O2O设想

　　4年要开业11个购物中心，商业地产开发规模的扩大，各地各区域商业要求不同，消费趋势的变化层出不穷，对业态规划、招商、运营效益提升等一系列的操盘要求越来越高，保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌也分享了自己的看法。

　　方长斌表示，用了两年多的时间积累，保利已与近300个品牌商家达成战略合作关系，这些品牌主要是知名的全国连锁品牌，如华润万家，家乐福，永辉超市，麦当劳，肯德基、屈臣氏、星巴克、孩子王等，保利与品牌商家基于市场环境的变化和项目拓展意愿开展的沟通易于达成合作，对项目设计和招商都起到很大的促进作用。

　　如合肥瑶海项目，在设计图纸、动工建设之前即与主力商户签订合作书，先招商后建设，以保利院线为基础，冠军溜冰场、永辉等商户入驻。随着各个项目的落地，每个区域品牌的接受能力不一样，保利希望在每一个区域都找到在当地最适应市场的品牌，能够最快在设计初期和建设初期就能达成意向，最大程度方便后期的招商和开业。

　　基于市场形势的快速变化，保利在深化品牌联盟方面也在积极适应市场。在一二线城市，传统的零售品牌在购物中心的占比逐渐缩小，体验经济时代去百货化，取而代之的是文创品牌、更具有互动性的子品牌，保利希望与这些品牌开展合作，使旗下的购物中心更聚人气。

　　在沸腾的电商时代，保利如何发力O2O、玩转体验经济？

　　今年以来，“腾百万”搅热了整个地产界，万达以线下100座购物中心为基础，计划与腾讯、百度合作，打通线上与线下，最大程度地实现平台价值，万科也与百度合作，希望发力移动互联网。

　　方长斌表示，“保利已经为布局O2O做了大量的思考和研究， O2O是跨行业，每个企业的资源不一样，未来的开发企业一定是从运营的角度转型，因为开发毕竟有一个顶，怎样运营好我们未来所拥有的业主资源、社区资源、物业资产，把这些配套服务和我们现有的零售经验、商业经验做一个结合，这是我们想去探讨的方向。”

　　具体到体验经济，方长斌认为，首先要摈弃零售时代降价促销的传统惯性，把购物中心当成整体运营的概念，深入了解品牌经营的理念，把招商工作做到更细，营销推广活动要整合商家的资源，体现自己的特色，每个购物中心都要做出不可复制的特点，最大程度地接地气。

保利水城与保利中环广场的调整转型

　　无论未来保利将服务多少的社区业主，在体验经济的走势下品牌组合将会有怎么样的变化，O2O的布局将在哪个方向发力，保利旗下已开业的购物中心仍是业界关注的焦点。

　　位于佛山南海千灯湖畔的保利水城（相关干货）总建筑面积40万平方米，其中购物中心面积16万平方米，是保利开发的首个购物中心，2009年4月25日开业以来已累计调整了150多个品牌。位于广州环市东商圈的保利中环广场2011年开业，购物中心面积6万平方米，华南地区最大的吉之岛GMS(百货综合)店进驻，人气与日俱增。

　　今年以来，佛山商业地产界热闹非凡，南海万科广场、南海万达广场、南海怡丰城、兆阳广场、宝盈广场等项目正式对外营业，中海环宇城、越秀星汇云锦、星都汇、长华国际商业中心亮相，项目竞争激烈，对消费者的争夺陷于白热化，处于南海千灯湖板块的南海万达广场直接与保利水城市购物中心PK。

　　方长斌表示，南海万达广场与南海万科广场开业后，保利水城的客流量确实有一定程度的下降，但现在已经基本回到原来的状态，保利水城最大的竞争对手是南海万达广场，但竞争往往也有互补的作用，因为万达的开业对整体商圈的营造有好处，对人群的聚集效应会更加明显。

　　鉴于万达广场品牌组合的标准化，保利水城未来的调整会走差异化道路，借助水城景观资源的优势，以及开业5年来积累的大批固定客户，保利水城的调整方向会更加灵活和因地制宜，希望未来在品牌结构上会比万达更高，把自身得天独厚的优势发挥出来。

　　立足于“广州尖东”的环市东商圈，广州保利中环广场今年以来有较大程度的调整，北塔面积达4000平方米的儿童主题馆11月开业，悦宝园、TT PARK、奇乐儿广州首个旗舰店进驻。

　　保利中环广场能被人记住的还有极具口碑与影响力的慈善活动、接地气生活化的展览。开业三年来，与广东电视台、慈善机构定期合作开展公益活动多达37场，仅慈善助学款就累计募集逾400万元，单次活动参与顾客人数超万人，在广州影响力巨大，已经形成了自己良好的口碑，为关爱弱势群体，很多人慕名而来献出生活用品。

　　展览主要是今年7月，保利中环广场借专门经营外国设计师珠宝首饰作品的NEWWWLOOK珠宝成立七周年之际，举行“是东西，不是东西”跨界艺术展，邀请了中国国学大师张宝华展示个人创作，令人感受到鲜明的东西方文化交融与和谐之美。另外，今年10月举办的“建筑之外—小而美的生活”展览选择了中国、美国、日本、欧洲四个国家和地区的数十位建筑师的绘画、装置、家具、产品四大类作品在保利中环广场展出，获得了极大的关注。

　　方长斌表示，这些艺术展览活动更加突出小而美的概念，保利中环广场的的定位正在由社区型购物中心转向以设计艺术和公益慈善为导向的购物中心，设计艺术和公益慈善是它未来的重点发展方向。（赢商网记者报道）