同质化商业集中供应，电子商务快速发展，冲击着传统商业模式，诸多地区出现百货店关门、购物中心经营惨淡的现象，业界称之为“闭店潮”。当下实体商业正面临生存环境严峻，发展颓势尽显的问题。

在商业生存危机日益凸显的当下，创新求变、转型突围，自然而然成为业内的共识。什么样的商业才是未来主流，则是每个商业开发商和投资者必须思考的课题。

商业困境

商业运营商们也早就认识到，对同质化商业的救亡图存，也正采取行动，调整、转型孜孜不倦。有业内人士认为，购物中心运作模式无非是主力店+次主力店，而主力店也只有少数的几家，很难摆脱同质化竞争的结局。为了体现差异化，不少购物中心开始加重儿童、餐饮两大业态占比，然而这实质上又走上了新一轮同质化道路。

资深媒体人分析，在国外很多城市，购物中心是出现在商业配套缺乏的近、远郊，通过购物中心将人群聚集起来。然而，当购物中心过于集中分布时，就会面临着分布密集，大多面临客流不旺；竞争激烈，租户难求；运营、管理乏力等问题，甚至连营业、关门时间这类微小问题都难以统一协调，以致损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾兴趣。

面对诸多问题，有业内人士提出，主打体验式的购物中心与特色商业街区相互融合的商业产品和模式或将成为解决同质化和电商冲击的道路。这类商业模式，融合商业该有的全部特点，即是社区底商，满足人们日常所需；又融合了特色商业街，走差异化路线；同时由体验式购物中心抵御电商冲击，并为周边商业街上的商铺带来动线人气，实现几种价值叠加。而这种组合，已经在一些成都得以证明，经得起时间考验。

突围良方

其实日本的百货业同样经历了关门低谷，如今日本实体百货商业通过拓展功能、提供更贴心的服务，主打体验和特色，逐步恢复了生机。据《商业与地产》分析，拥有7-Eleven、伊藤洋华堂、SOGO、西武百货等公司的日本7&i集团在川崎市武藏小杉这个地方开设了一个名叫格林木购物中心。开业后13天，累计突破100万人流，一个卖场面积只有3.7万平米的商业产品，每日客流量近8万人。而吸客的良方就是“体验”+“特色”。

格林木购物中心项目总经理龟井先生曾说：“要把格林木商业产品建成大家乐意来玩的地方，在玩的过程中顺便买一些东西回家”。龟井的话非常准确地解答了商业地产创新的核心问题，首先商业地产的生命线最重要是吸引人来；其次才是销售商品；在这个商业同质化严重的大环境下，要做到这两点，体验感、特色都很重要，而这一理论在该商业开业后也得以证实。

此外，定制网购无法享受到的体验和服务；根据顾客需求打造适合每个购物者的特色街区也是实体商业保持生机的办法之一。而这些，都只是日本商店在艰难市场竞争环境中，不断翻新和升级营销概念的冰山一角。它们的做法给同样面临困局的中国传统购物中心的发展提供借鉴。

在中国，也有越来越多商业产品转型体验式MAII和特色商业街。从北京、上海等一线大城市商业来看，在商业竞争极其激烈的情况下，北京乔福、三里屯、上海外滩、衡山行、弗罗伦萨、新天地等兼具体验感和特色的商业街区一直保持着较高的人气，在岁月的大浪中稳步前行。

中国经济增速放缓、购物中心竞争剧烈、互联网影响的大背景下，购物中心开始寻求出路。而注重体验式的商业中心、特色商业街区，甚至两者相结合贯通的商业模式，或将成为未来商业主流。

（来源：榆次保利壹号公馆）