近日，几大快时尚品牌财报引起市场关注。H&M净利润比去年同期下跌30%；优衣库母公司迅销集团净利润暴跌55.1%；GAP三月份净销售额下跌6.3%，同店销售额下跌6%。

这些数据或许是整个商业地产生存状况的缩影。受经济下行与电商冲击的叠加影响，实体经营越发艰难。居高不下的商业地产地产库存使零售困局更加难解。国家统计局最新数据显示，截至今年6月末，全国商业营业用房待售面积同比激增23%，不少城市商业用房消化周期超过50个月，部分城市甚至超过100个月。

新常态下，商业地产何去何从？第一太平戴维斯广州商铺部高级经理张宸豪表示，未来两三年内，跨界书店、儿童娱乐、VR体验区等体验式业态在商业地产项目中的占比将逐渐增大。此外，各个项目应重视“二次装修”，通过打造外立面、主题街等满足消费者的感官体验。

电商主要冲击中低端市场 购物中心受影响较小

张宸豪表示，电商冲击目前还局限在中低端市场，对购物中心影响并不特别明显。以华润置地为例，其2015年综合营业额较2014年增长了15.3%，不降反增，而全国12座万象城平均的服装零售占比基本在40%左右。

与此同时，购物中心也在加强自己的体验式业态的比例，吸引更多消费者前来消费，应对电商可能出现的下一波冲击。如书店、儿童娱乐、深圳VR体验区等需要消费者现场互动的体验式业态，逐渐成为项目的标配。

其中，儿童业态增长势头最为明显。据第一太平戴维斯提供的数据，从全国范围来看，2015年儿童业态总面积达到了916万平方米，较2011年增长了5.38倍。儿童业态在购物中心内的占比也由2011年的5%上升到了2015年的15%。

“多个国内的一线商业地产开发商都在加大儿童产业的投入。”张宸豪解释，一个儿童的消费，可以撬动全家人一同前往商场进行消费，伴随着二胎政策的开放，国家显然也在政策层面上不遗余力地刺激儿童业态发展。

业态调整：快时尚扩张放缓 运动品牌兴盛

零售业态内部也在不断进行调整。张宸豪认为，快时尚经历了过去几年的疯狂扩张，如今步入调整期，H&M等几大快时尚集团的2016年财报明显呈下滑趋势。

与此同时，前些年受到冷落的运动品牌反而开始回暖。随着中国人均GDP突破8000美元，消费习惯发生了明显变化，全民运动风气兴盛。摩根士丹利曾向投资者指出，运动服销售额于2020年增长830亿美元，未来两三年，运动品牌又会重新回到主流消费的市场，健身业态也将逐步崛起，此外，影业的快速发展带动影院向好发展，VR等科技体验类业态也会有所增加。

张晨浩指出，未来两三年内，可以预见许多运作尚不成熟的商业地产项目将会继续降低零售，提高体验式业态比例，通过让利部分租金收入以培育商场客流；项目租金增长放缓；面向中产阶级与年轻群体的时尚品牌将会持续收到追捧；项目着力于外立面、品牌、主题、日常经营活动等方面的个性化以及差异化经营；各种跨界尝试不断增加；业主方加紧技术平台搭建，进行将线上消费与线下体验统一的尝试；商场开始重视给予消费者的审美体验；电子产品零售与体验店增加，部分品牌与商场合作试水线下社交功能。

商业去库存，轻资产是条好出路吗？

今年5月4日，国务院颁布的关于《确定培育和发展住房租赁市场的措施》提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。一些自主开发及运营购物中心的开发商也积极地转型走轻资产及品牌输出的策略，这是开发商开发运营商业地产项目的出路吗?

“政府的这一新政，与开发商轻资产输出模式的提出。主要原因还是由于目前国内商业地产的存量较大而导致的。”张宸豪以佛山为例，目前佛山已开业及在建的商业地产项目超过85个，商业体量超过800万平方米。一座城市的商业供给量已如此惊人，但招商运营人才却远远不足以满足供给。一些发展相对成熟的商业地产开发商看到了这一商机，为了解决自身物业持有风险大、资金要求较高、获取土地困难等问题，通过自己在原有项目中累积的经验与人才做轻资产输出，这在政府供给改革，商业地产存量去化的时代大背景下，成为了一个必然的选择。

张宸豪表示，开发商和经营公司对项目的期待值往往不吻合。开发商的传统优势在于土地开发和销售，重点是快速的资金回流和成本控制。而商业运营是长期而持续的过程，必须不断提升、改善和调整项目，需要较长的时间才能看到收益。“另外，开发商对自己开发的项目的定位已有想法，容易对运营管理方提出一些不切合实际市场情况的定位期望。”

过去，轻资产模式不受青睐。张宸豪认为，这是由于优质地区的商业项目土地和房产的升值所带来的回报远高于经营收益。但值得探讨的是，重资产模式却催生出了不少成功的商业项目，尤其是在珠三角及港澳地区，开发商兼任业主与经营者的三重角色，拿地、设计定位、施工、招商、营运全部捆绑在一起，利益始终一致。“但在成熟的经济和市场里，这三个角色往往是分开的，一旦分开，什么方法才能够获得成功？还有待时间去验证。”

（来源：网易房产）